Établissement de contrats de bail et résiliations de bail à Nîmes
Bien que le contrat de bail soit un acte courant, il suscite de nombreuses interrogations, des conflits et des difficultés. Le bail est l'élément essentiel qui régit la relation entre le propriétaire bailleur et le locataire, parfois pendant de nombreuses années. Sa rédaction doit être conforme aux textes, précise et surtout adaptée à votre situation. Un bail bien rédigé vous permettra d'éviter des conflits.
Le propriétaire et le locataire ont chacun des droits et des devoirs qui garantissent des relations correctes. Les connaissez-vous ? La colocation est devenue un phénomène de société qui touche toujours plus de personnes, notamment de nombreux jeunes sans expérience. Cette situation présente des risques, comment s'en protéger ?
Les troubles et conflits de voisinage sont de plus en plus nombreux et prennent souvent des proportions telles que la vie en devient impossible : Que faire pour éviter une dégradation des relations ? Dans quelle mesure le propriétaire est-il responsable du comportement de son locataire ? Qu'est-ce que le nouveau cautionnement de l'état VISALE ? La caution est-elle toujours obligatoire ? Comment procéder à l'état des lieux d'entrée et à l'état des lieux de sortie en évitant de commettre des erreurs ?
Le cabinet d'avocat de Maître Florence Espinouse vous apporte son concours, notamment dans les situations suivantes :
Vous souhaitez rédiger un bail ou le renouveler, augmenter le loyer, faire des travaux dans le local loué.
Vous avez des problèmes pour obtenir de votre locataire le paiement des loyers.
Votre découvrez que votre locataire sous-loue l'appartement.
Votre locataire a commis des dégradations dans le local.
Vous envisagez la résiliation du bail et l'expulsion de votre locataire.
Vous désirez récupérer le bien que vous donnez en location pour y loger un membre de votre famille.
Vous désirez vendre le bien loué et vous vous interrogez sur les droits de votre locataire.
On vous demande de payer un surloyer, est-ce légitime ? Vous contestez le montant exorbitant de votre loyer à la suite du renouvellement du bail.
Votre logement est insalubre, vétuste ou ne répond pas aux critères de décence.
Votre propriétaire veut faire des travaux dans votre appartement, pouvez-vous vous y opposer ?
En cas de dégât des eaux dans votre logement, qui est responsable ?
Vous souhaitez résilier votre bail, quel est le délai de préavis applicable à votre situation ?
Vous vous êtes marié : pouvez-vous donner votre dédite et résilier seul votre bail ?
♦ Attention ♦
Pour être valable, votre lettre de dédite / lettre de résiliation doit toujours être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
Résiliation de bail dans le secteur de Pont-Saint-Esprit
Lorsque le locataire ne respecte pas son engagement de payer son loyer et ses charges aux échéances convenues, le propriétaire peut mettre en place une procédure de résiliation du bail et d'expulsion.
Toutefois, cette procédure est longue et fastidieuse, dans la mesure où la loi impose le respect de différentes étapes avec un formalisme et des délais stricts et contraignants.
Les actions dans l'intérêt du bailleur doivent être menées rapidement et efficacement par un avocat afin d'éviter que la dette n'augmente considérablement.
Fort de son expérience, Maître Espinouse conseille, assiste et défend les propriétaires tout au long de la procédure de résiliation et d'expulsion.
La procédure de résiliation et d'expulsion diffère selon que le bail contient ou non une clause résolutoire.
En présence d'une clause résolutoire, le bail sera automatiquement résilié si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues. Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, la loi impose au propriétaire d'adresser préalablement au locataire un commandement de payer.
Votre avocat effectuera les diligences nécessaires auprès d'un huissier afin d'établir ce commandement de payer, qui doit comprendre certaines mentions obligatoires, sous peine de nullité de l'acte.
Si une caution du locataire s'est engagée auprès du propriétaire, le commandement de payer doit également lui être signifié.
La loi accorde ensuite au locataire un délai de 2 mois pour procéder au remboursement de sa dette ou pour solliciter des délais de paiement auprès juge.
Le propriétaire ne pourra pas saisir le Tribunal avant l'écoulement de ce délai de 2 mois.
À l'issue de ce délai, votre avocat saisira le Tribunal d'instance en référé d'expulsion pour lui demander de constater la résiliation du bail et de prononcer l'expulsion du locataire.
La saisine du Tribunal se fait par voie d'assignation rédigée par votre avocat.
Votre avocat procédera ensuite à la dénonce obligatoire de l'assignation auprès du Préfet et ce, 2 mois avant la date d'audience, sous peine d'irrecevabilité de la procédure.
Lors de l'audience, Maître Florence Espinouse défendra vos intérêts avec force, ténacité et efficacité.
En l'absence de clause résolutoire, votre avocat assignera directement le locataire, devant le Tribunal d'instance, dans le cadre d'une procédure au fond, plus longue que la procédure de référé expulsion, pour demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Depuis le 1er janvier 2015, un bailleur, personne morale autre qu'une SCI familiale (bailleur social, institutionnel, etc.) ne pourra pas délivrer d'assignation avant l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Le Tribunal d'Instance apprécie la situation respective des parties pour déterminer si la résiliation du bail et l'expulsion se justifient.
Au vu de la situation financière du locataire, le juge peut décider de lui accorder des délais de paiement, s'il estime que sa situation lui permettra de régler sa dette grâce à la mise en place d'un échéancier.
Dans cette hypothèse, le juge condamnera le locataire au paiement de l'arriéré locatif, en lui accordant la possibilité de s'acquitter de cette dette en sus du loyer, en plusieurs mensualités, sur une période maximale de deux ans.
Toutefois, votre avocat veillera à ce que le juge intègre dans sa décision d'une clause de déchéance du terme, selon laquelle le défaut de paiement d'une seule mensualité de la dette ou du loyer en cours rende immédiatement exigible l'intégralité des sommes dues et que le bailleur puisse faire procéder à l'expulsion du locataire.
Cependant, lorsque le Juge estimera que la situation du locataire ne lui permettra pas de s'acquitter de sa dette malgré des délais de paiement, il prononcera la résiliation du bail et ordonnera l'expulsion du locataire.
♦ L'EXPULSION ♦
Pour donner suite à la décision de justice constatant ou ordonnant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire doit lui adresser le commandement de quitter les lieux.
Votre avocat effectuera les diligences nécessaires auprès de l'huissier.
Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.
Le locataire peut alors saisir le juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement.
Le Tribunal peut accorder un délai supplémentaire d'1 mois à 1 an maximum en fonction de la situation de l'intéressé (âge, état de santé, situation familiale ...).
